1、天津:購買新房時,購房款需直接存入預售資金監管賬戶

8月9日，天津市住房和城鄉建設委員會發布《天津市商品房交易風險提示》，提示廣大購房群眾在購買商品房過程中，要加強風險防范意識和法律維權意識。

《風險提示》包括9方面內容：一、房地產開發企業必須取得《商品房銷售許可證》后，方可對外銷售。購買商品房前，要查看房地產開發企業是否取得《商品房銷售許可證》，擬購房屋是否在銷售范圍內，對未取證項目或房屋，請不要向開發企業或中介機構支付定金、預付款等任何費用，以免上當受騙。購買未取得《商品房銷售許可證》的商品房危害性極大，不但助長企業違規銷售行為，購房人合法權益也無法得到有效保障。

二、天津實行新建商品房預售資金監管制度，房地產開發企業不得直接收存房價款。購房人應憑新建商品房預售資金繳款通知書，通過商業銀行網點柜臺或者新建商品房預售資金監管專用POS機，將房款直接存入預售資金監管賬戶，切勿將房款直接交由開發企業或其存入其普通賬戶。

三、天津實施嚴格的商品住房限購政策，對在天津擁有1套及以上住房的非天津戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的天津戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身（包括未婚和離異）人士，暫停在天津（濱海新區除外）再次購買新建商品住房和二手住房。非天津戶籍居民家庭在天津范圍內購買住房的，需提供在天津3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證。若不符合購房資格，不要私下購買，否則不但無法網簽商品房買賣合同和辦理不動產登記，還會面臨一房多賣、合同違約等多種風險，造成經濟損失。

四、購房前應仔細查看銷售現場公示的相關材料，充分了解購房政策以及可售房源、房屋銷售價格、房屋性質、銷售狀態等基本信息，包括：《商品房銷售許可證》、《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《天津市商品房預定協議》、《天津市商品房買賣合同》、在售房屋銷控表、監管部門投訴電話等。

五、預定和購買商品房前，應充分閱讀和認真理解合同條款，不要輕信口頭承諾，對未注明或有疑義的內容要與開發企業進行充分協商，在預定協議、買賣合同中予以明確約定，并通過天津市商品房銷售管理系統進行網上簽約。

六、購房前，應要求開發企業明確房屋是否設定抵押權，對擬購抵押房屋的，要求開發企業出具書面告知書，明確約定解除抵押和網簽商品房買賣合同時間。

七、請不要購買司法查封等法律法規禁止交易的房屋，否則利益可能難以得到保障。

八、請注意保存購房過程中所有相關資料，如售樓書、房型圖、預定協議、購房合同、付款票據等相關憑證，協議、合同履行中發生爭議的，應由雙方協商解決，協商不成的，可按照合同約定的爭議處理方式通過仲裁、司法等途徑維護自身合法權益。

九、商品房交易過程中發現房地產開發企業、中介機構涉嫌存在違法違規行為的，可根據問題性質向區住建委、市場監管局等部門進行投訴舉報，并配合提供相關證據資料，行政部門查證屬實的，將依法進行查處。

天津住建委表示，市、區兩級住建部門在工作中發現，天津個別房地產開發企業違反《天津市商品房管理條例》規定，在未取得《商品房銷售許可證》情況下，違法收取購房款，無證售房；違反天津預售資金監管制度，收取購房款后未存入預售資金監管賬戶，逃避資金監管；違反天津限購政策，向不具備購房資格人員售房，嚴重侵害了購房群眾合法權益，擾亂了房地產市場秩序，對項目正常開發建設帶來了較大的風險隱患。對此，住建部門采取嚴厲措施，通過約談警示、行政處罰、暫停預售資金撥付、關閉商品房合同網簽功能等手段，督促企業限期整改，規范銷售行為，維護群眾利益，規范市場秩序。

此前的8月4日，天津發布新版《天津市新建商品房預售資金監管辦法》，公開征求意見。《辦法》所稱新建商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。新建商品房預售資金應全部存入監管賬戶，遵循政府監管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則，房地產開發企業不得直接收存房價款。監管機構對新建商品房預售資金中用于支付建筑安裝、區內配套建設等費用的資金實行全程監管，房地產開發企業按照商品房項目建設節點申請提取監管資金，并應當用于商品房項目的工程建設，不得挪作它用。對違反規定的，由住建部門責令企業整改，情節嚴重或拒不改正的，暫停其資金撥付、關閉涉事項目網上打印商品房買賣合同功能。

2、房地產預售資金監管辦法

四平市房地產預售資金監管辦法如下：
第一章 總 則
第一條 為維護預售商品房交易當事人的合法權益，規范商品房預售資金的監督管理，促進房地產市場健康有序發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》等相關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市（市本級）行政區域內取得商品房預售許可證的商品房開發項目，其商品房預售資金的交存、支出、使用及監督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）取得《商品房預售許可證》后，購房人按照合同約定支付給開發企業的購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款及其他形式的全部房款。
第四條 商品房預售資金監管遵循政府主導、多方參與、專款專存、專款專用的原則。預售資金實行專款專戶存儲，監管額度內的資金必須用于該商品房項目所需的建設施工進度款、設備材料款等與本工程相關的費用。
第五條 市住建局負責本市（市本級）行政區域內商品房開發項目預售資金交存、支出、使用等活動的監督管理，按工程建設進度核撥預售資金，依法對違法違規行為實施執法監察；負責制定《商品房預售資金監管協議書》示范文本。
人民銀行四平市中心支行負責指導商業銀行做好賬戶管理工作。
市住房公積金管理中心負責對受委托銀行住房公積金貸款發放情況監督管理。
四平銀保監分局負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。
第六條 市住建局應當會同人民銀行四平市中心支行、四平銀保監分局通過公開招標的方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，建立能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行庫，供開發企業自行選擇。
第七條 承接商品房預售資金監管業務的商業銀行，應當與市住建局簽訂商品房預售資金監管合作協議（以下簡稱合作協議），約定雙方合作開展商品房預售資金監管工作的相關事宜。
第八條 商品房預售資金監管額度為項目總預售款的百分之三十，總預售款以開發企業辦理預售許可時報備的房屋備案價格和批準預售的商品房面積的乘積核定。
第九條 商品房預售資金應當全部直接存入商品房預售資金監管賬戶（以下簡稱監管賬戶）進行監管，開發企業不得向購房人提供非監管賬戶作為房款收款賬戶。
第十條 商品房預售資金監管期限，自核發《商品房預售許可證》始，至開發項目監管樓幢辦理不動產首次登記后止。
第二章 監管賬戶設立及監管協議簽訂
第十一條 開發企業申請《商品房預售許可證》前，應當在商業銀行庫中選定一家銀行作為監管銀行（以下簡稱監管銀行），設立監管賬戶，并按照申請預售許可批次及開發項目樓幢范圍，與市住建局、監管銀行簽訂三方《商品房預售資金監管協議書》。
《商品房預售資金監管協議書》應作為《商品房預售方案》的內容，在申請商品房預售許可時一并提交。
第十二條 開發企業申請商品房預售許可前，如有項目開發貸款且貸款銀行在商業銀行庫中，原則上應選擇開發貸款銀行作為該預售項目的監管銀行。
第十三條 開發企業簽訂《商品房預售資金監管協議書》時，應向市住建局提供以下資料：
（一）監管項目工程預算清冊；
（二）工程進度計劃及對應商品房預售資金使用計劃；
（三）施工合同及建筑材料、設備購銷合同；
（四）其他必要材料。
第十四條 開發企業按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設監管賬戶。監管賬戶一經設立，原則上不允許變更。
第十五條 市住建局在門戶網站公示《商品房預售許可證》時，應當將監管賬戶一并公布。
第十六條 開發企業在取得《商品房預售許可證》后，應當將監管賬戶在商品房銷售場所顯著位置予以公示，并在《商品房買賣合同》中載明。
第三章 商品房預售資金管理
第十七條 開發企業與購房人簽訂商品房認購協議及通過商品房網上備案系統簽訂商品房買賣合同時，應按照協議及合同約定的付款方式、付款金額和付款時間，由購房人通過pos機、營業網點柜面等方式，將商品房預售資金（不含待發放的按揭貸款）直接交存至監管賬戶。開發企業依據購房人提供的監管銀行收款憑證為其出具購房票據。
購房人貸款購買商品房的，開發企業應將監管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行核實后，應將貸款資金直接劃轉至監管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉至其他賬戶。
第十八條 監管銀行要根據貸款發放的一般周期，密切監控購房貸款入賬情況，對明顯超出一般貸款發放期限的，要及時向市住建局報告。
第十九條 商品房預售資金使用計劃應根據工程施工計劃及施工合同所約定的付款時點制定，原則上應按照主體結構完成二分之一、主體結構封頂、工程竣工驗收、完成不動產首次登記等環節設置資金使用節點。
第二十條 商品房預售資金按照商品房開發項目建設進度核撥，由開發企業分期申請使用。
（一）達到以下工程建設進度的，可使用不高于存入商品房預售資金監管總額的百分之三十：
1. 三層以下（含三層）的，完成基礎和整棟樓結構工程；
2. 四層以上（含四層）有地下室工程的，完成基礎和首層結構工程；無地下室工程的，完成基礎和四層結構工程；
（二）達到主體結構二分之一的，可使用不高于存入商品房預售資金監管總額的百分之五十；　
（三）達到主體結構封頂的，可使用不高于存入商品房預售資金監管總額的百分之七十；
（四）達到工程質量竣工驗收的，可使用不高于存入商品房預售監管資金總額的百分之九十；
（五）預售商品房完成初始登記后，可使用剩余的商品房預售監管資金和商品房預售監管資金的全部利息。
第二十一條 商品房預售資金原則上實行全程監管，未到資金使用節點不予撥付。
第二十二條 開發企業申請使用商品房預售資金，原則上應按照商品房預售資金使用計劃所確定的資金使用節點向市住建局提交申請，并根據用款事項提供以下資料：
（一）商品房預售資金使用申請書；
（二）用于支付工程款的，提供工程建設合同及工程監理機構出具的施工進度資料；
（三）用于支付工程建設所需的建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同；
（四）用于支付工程監理或其他行政事業性收費的，提供合同或繳費通知；
（五）其他應當提供的材料。
重復的申請材料，只可提供一次。首次撥款后，再次申請用款，應當提交上次申請用款事項的收款票據。
第二十三條 市住建局受理開發企業使用商品房預售資金的申請后，應嚴格依據本辦法相關規定進行審核，需要確認開發項目建設進度的，應結合工程進度資料現場核查，審核工作不得超過5個工作日。符合資金撥付條件的，出具同意撥付意見；不符合要求的，出具不予撥付通知書。
第二十四條 監管銀行收到市住建局出具的同意撥付意見后，應在2個工作日內將資金撥付給與開發企業簽訂合同的相關當事人或相關單位。
第二十五條 開發企業與購房人解除商品房買賣合同，需退還已交納預售資金的，若監管賬戶累計進賬金額未達到監管資金額度，由開發企業提供退房相關證明材料，申請從監管賬戶中退還相應款項至購房人；若監管賬戶累計進賬金額達到監管資金額度，由開發企業自行結算退款，不在監管賬戶中另行列支。
第二十六條 商品房開發項目監管樓幢完成不動產首次登記后，開發企業可向市住建局申請解除商品房預售資金監管，市住建局核實后，應當通知監管銀行解除對開發項目監管樓幢的預售資金監管。
第四章 責任追究
第二十七條 開發企業違反本辦法規定，直接收存商品房預售資金的，由市住建局責令限期改正，逾期未改正的，依據相關規定，暫停該項目的商品房預售，將其違法違規行為予以公示，并記入企業信用檔案。
第二十八條 開發企業違反本辦法規定，未按規定支出、使用商品房預售資金，要求貸款銀行將購房貸款劃轉至監管賬戶以外的賬戶，用監管賬戶歸集其他性質的資金，提供虛假資料以獲取商品房預售資金，或存在其他違規行為的，由市住建局依法依規查處。
第二十九條 監管銀行違反規定或未按照商品房預售資金監管協議約定，擅自收存、維護以開發企業名義轉入的資金，未按規定監控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規行為的，依法承擔相應法律責任；市住建局可按合作協議約定暫停合作關系。
購房貸款發放銀行未按規定將發放的貸款資金直接劃轉至監管賬戶的，依法承擔相應法律責任。
對存在違規行為的監管銀行、貸款發放銀行，住房公積金管理部門可按相關協議約定暫停與其合作關系，市住建局可按相關協議約定暫停其他相關業務的合作關系，并通報金融主管部門依法查處。
第三十條 開發企業、工程監理等機構提供虛假工程施工進度資料的，除由市住建局依法依規處理外，還應依法承擔其他法律責任。
第三十一條 市住建局工作人員在商品房預售資金監督管理工作中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，按照相關規定給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第三十二條 本辦法自發布之日起施行，有效期5年。
法律依據：
《城市商品房預售管理方法》：
第十一條　開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。
商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。

3、商品房預售資金監管辦法

各地不一樣的，但大多大同小異:

(1)房地產開發企業需變更企業名稱、監管賬號等開戶相關信息的，應當到資金監管機構、商業銀行辦理相關變更手續。

(2)新建商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得直接收存房價款。

(3)購房人應當憑新建商品房預售資金繳款通知書，通過商業銀行網點柜臺、新建商品房預售資金監管專用POS機、網銀轉賬等方式將房價款直接存入監管賬戶。

(4)每筆預售資金進入監管賬戶后，資金監管機構通過監管系統計算出監管資金額度并實施全程監管，房地產開發企業可以自行提取全程監管資金以外的資金，優先用于項目工程有關建設。

(5)監管資金按照取得商品房銷售許可、完成主體結構驗收、完成竣工驗收、完成竣工驗收備案、完成不動產首次登記等環節設置資金使用節點。

(6)房地產開發企業申請提取監管資金，資金監管機構應當在3個工作日內進行審核。經審核符合本辦法第十四條規定的，出具同意撥付證明；不符合的，退回補正。

(7)房地產開發企業與購房人解除商品房買賣合同或取消繳款通知書的，由房地產開發企業自行結算退款，房價款應當自辦理退房手續后7個工作日內予以退還。退還房價款后，房地產開發企業可以通過監管系統申請提取該套房屋留存在監管賬戶中的剩余部分監管資金。

拓展資料：

商品房預售資金相關：

一、商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定的預購房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款。

二、預售資金本身的意義在于督促房企合理使用資金，以保證項目的順利竣工。但此次的政策對于地產方面來說利好有限，“因企施策”或是預售資金監管調控的大方向。

三、對于出險房企來說，該政策并不會放松監管預售資金監管賬戶，只會加強監管。盡管有些房企的預售資金監管戶余額確實是有很大一部分資金，但能具體能釋放多少出來目前還不知道。

四、在2004版的《城市商品房預售管理辦法》中明確規定了開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。但是，這么多年以來全國并沒有統一的預售資金監管規定，各地實行“一城一策”。

4、深圳商品房預售資金可能會由銀行監管改為政府監管,這樣做有哪些好處呢...

這樣做能讓購房者更放心，有助于房地產市場健康平穩發展。深圳商品房預售資金將會由銀行監管轉變為行政監管

日前深圳市人大常委會辦公廳就相關決定公開征求意見，這表明深圳市預售資金監管將由金融機構監管向行政監管轉變。據介紹，這一監管模式的轉變可以理解為有行政監管模式運行一段時間后，再選擇合適時機啟動《轉讓條例》的修訂工作。

該報道在網絡上引發熱議，有網友認為預售資金監管體制的改變能有效提升購房者的信心，也有網友認為這一行為是在保證樓盤不爛尾。

這樣做的好處有哪些？

一、有助于讓購房者更放心

與金融機構監管相比較，行政監管是在簽訂監管協議的主體中多加了政府一方。這對于購房者而言，可以說是多了一重保險。購房者交給開發商的商品房預售資金變得更加有安全保障，這有助于讓購房者更加放心。

二、有助于壓實在商品房預售資金監管中政府方面的責任

以往由于房地產運行模式的問題，預售資金監管在一定程度上是不到位的，甚至導致資金被挪用，從而導致項目爛尾。在這個過程當中壓實政府在商品房預售資金監管中的責任，無論對開發商而言，還是對購房者而言都是一件好事。

三、有助于確保預售資金安全，化解房企流動性風險。

以往預售資金挪用對房企來說危害極大，現階段由政府介入監管，有助于確保資金安全，對于房地產企業流動性風險的化解有極大作用。

四、有助于預售資金監管規范化、統一化、標準化。

這一監管政策的改變是在住建部等三部門加強各地預售資金監管意見出臺后開始實施的，有助于商品房預售資金監管規范化、標準化和統一化。

五、有助于維護購房者權益，促進房地產市場健康平穩發展。

在由政府監管預售資金后，極大降低了預售資金被挪用的風險，有助于維護購房者權益，有助于保證開發商按時交房，有助于房地產市場健康平穩發展，對現階段房地產市場僵局有一定推動作用。

對于現階段房地產市場遇冷的狀況，加強預售資金監管已經是勢在必行。只有通過各種方式真正恢復消費者對于房地產市場的信心，房地產市場才有可能真正回暖。

這樣做的好處就是這個資金可以保證安全可以更合理的分配，政府部門來管理資金的問題不會造成這個工程爛尾，這樣讓廣大群眾能更放心的購買自己喜歡的商品房。 深圳商品房預售資金可能會由銀行監管改為政府監管，這樣做的好處是有助于住房市場健康有序的發展。 更有利于房地產的發展，有利于去監管，讓房地產發展的更加的平穩。

5、防范“爛尾樓”風險!多地出臺商品房預售資金監管新規

因樓盤停工、交房延期，近期多地出現由購房者發起的“強制停貸”現象，引發各方關注。近日多地也已出臺相關措施，防范商品房延期交房等問題。

7月14日晚間，西安市住建局等五部門聯合出臺13項措施，旨在有效防范商品房延期交房增量問題；汕頭市住建局發文，強調“商品房預售款專款專用”，購房者需按照合同將資金打入監管賬戶。

此前的7月11日和12日，深圳龍崗和汕頭也分別發文，進一步加強對商品房預售資金監管，以及房地產項目全周期監管。

“各地對于此類預售工作的規范和管理具有積極作用，有助于防范一些違規樓盤進入樓市，導致風險傳導到購房者。此類做法也是對后續房企銷售方面的規范，有助于堵住違規的樓盤入市，防范形成爛尾后風險的轉移。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進近日接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示。

多地加強預售資金監管

記者梳理發現，在各地近日出臺的商品房預售資金監管新規中，大多對資金的入賬及提取作出了明確要求。

如西安發布的《關于印發防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》要求，商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

同時嚴格撥付標準。商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數達到1/3、2/3前，累計使用重點監管資金分別不超過總額的20%和35%。

此外還提到，銀行若擅自撥付預售監管資金，將負責追回；不能按期交房并造成嚴重社會影響的企業將被列為信用差企業公示。

而汕頭市住建局則在《商品房預售款監督管理暫行辦法》中提到，在開發商取得《商品房預售許可證》前，不得收取預售款；商品房取得《商品房預售許可證》后，才能將監管賬戶用于收取預售款。

同時對于開發商可提取的具體額度也作出明確要求。其中，項目預售批準后至完成三分之二結構工程時的樓棟，最高提取額度為樓棟總造價的50%；完成三分之二結構工程后至封頂的樓棟，最高提取額度為樓棟總造價的65%；封頂后至完成外墻工程的樓棟，最高提取額度為樓棟總價的85%；外墻工程完成后至竣工備案后，最高提取額為樓棟總造價的95%。

7月12日，河北省滄州市住建局發布《關于征求（征求意見稿）意見的公告》指出，設立監管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣；未設立監管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網簽備案。

此外，上述意見稿還指出，商品房預售資金應全部存入監管賬戶，由監管銀行對監管賬戶中用于建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設工程等費用的資金額度進行重點監管。

7月11日，深圳市龍崗區發布《關于進一步加強房地產項目全周期監管的指導意見》，對加強土地使用源頭管理、強化產業項目監管和同步共享預售許可信息等方面均作出了明確要求。

專家建議“誰審批誰負責”

對于各地加強商品房預售資金監管的消息，7月15日下午，中原地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，加強預售資金監管其實是一個老生常談的話題，早在2003年央行出臺的【121號文件】中就明確表示，“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”“企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金”。

在張大偉看來，如果按照上述政策執行，是很難有爛尾樓的。“預售資金的提取必須符合建設進度，因為建設到什么程度是一目了然的事情。比如建設到30%才允許提一部分錢，而不是用這個監管賬戶的錢先提出來去建設30%的房屋進度，應采用誰審批誰負責的原則。在這個游戲規則里面，需要防止銀行既做裁判員又做運動員，這才是問題的關鍵。”

嚴躍進表示，在各地對于商品房預售資金監管的各項內容中，對于預售資金監管的表述是最多的，這也反映出政策的核心點。此外，部分城市對資金全額入賬、嚴格撥付標準、強化技術支撐、加強財務核對、夯實銀行責任也作出了要求，這其實也是一個比較新的和全面的預售資金監管政策內容。

“其中，資金全額入賬、嚴格撥付標準、夯實銀行責任是對購房者提出的要求，在部分城市的監管要求中也被寫入了相關內容。而強化技術支撐、加強財務核對是創新內容，說明管理層當前對于此類預售資金監管方面提出了創新要求，有助于更好落實資金監管的工作。”嚴躍進稱。

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